Kira Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kanunen yazılı sözleşme zorunlu değildir; sözlü anlaşma da geçerlidir. Ancak kira bedeli, artış oranı ve kullanım şartları konusunda sorun yaşandığında elinizde yazılı belge yoksa iddianızı kanıtlamak çok zorlaşır. Hem ev sahibi hem kiracı için yazılı sözleşme temel güvencedir.

Matbu kira kontratı kırtasiyelerden alınabilir, e-Devlet "Kira Sözleşmesi İşlemleri" hizmetiyle dijital olarak düzenlenebilir veya taraflar kendi metinlerini hazırlayabilir. İspat gücünü artırmak isteyenler sözleşmeyi noter huzurunda da imzalayabilir.

Hayır. Kira sözleşmesinin herhangi bir şekil şartı yoktur, noter zorunluluğu da bulunmaz. Noter onayı yalnızca sözleşmenin ispat gücünü artırır; özellikle tahliye taahhüdü gibi belgelerde noter onayı uygulamada büyük fark oluşturur.

Evet. Borçlar Kanunu'nda süre kısıtlaması yoktur; sözleşme belirli (1 ay, 6 ay, 1 yıl, 5 yıl...) veya belirsiz süreli yapılabilir. Konutlarda yaygın uygulama 1 yıllık sözleşmedir; işyerlerinde 3, 5 hatta 10 yıllık sözleşmeler görülür.

Olur. Bir daireyi veya işyerini iki kişinin birlikte kiralaması hâlinde her iki isim de kiracı olarak sözleşmeye yazılabilir. Bu durumda kural olarak her iki kiracı da kira borcundan sorumludur.

Tarafların anlaşmasıyla kira bedellerine karşılık senet düzenlenebilir. Bu durumda kira alacağının tahsili senet hükümlerine bağlanır. Uygulamada riskli ve ihtilafa açık bir yöntem olduğundan, düzenli banka havalesi ile ödeme hem kiracı hem ev sahibi için en sağlıklı yoldur.

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito para olarak verilecekse kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılması öngörülür.

Evet. Süresi dolan ve feshedilmeyen kira sözleşmesi, aynı koşullarla birer yıllık dönemler hâlinde kendiliğinden uzar. Yeni bir kontrat imzalamaya gerek yoktur; eski sözleşme geçerliliğini korur.

Sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı oturmaya devam etmek istedikçe sözleşme uzar; kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, sebep göstermeksizin ve yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bundan önce tahliye ancak kanundaki sebeplerle (kendi gereksinimi, yeniden inşa, kiracının ödememesi, tahliye taahhüdü vb.) mümkündür.

TBK 344. madde uyarınca kira artışı, TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Haziran 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu tavan %32,24'tür. Sözleşmenizde daha düşük bir oran yazıyorsa o uygulanır; daha yüksek oran yazsa bile yasal tavan aşılamaz. Konut döneminde uygulanan %25 zam tavanı Temmuz 2024'te sona ermiştir. Oran her ay, bir önceki ayın TÜİK verisiyle güncellenir — yukarıdaki hesaplama aracıyla yeni kiranızı anında görebilirsiniz.

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde taraflardan her biri kira tespit davası açabilir. Mahkeme, TÜFE oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun yeni kirayı belirler. Piyasanın çok altında kalmış kiralarda ev sahipleri için en önemli yasal yol budur.

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sözleşme bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir (TBK md. 347). Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır. Bildirimin noter kanalıyla yapılması ispat açısından en güvenli yoldur.

Evet. Kira sözleşmesi, mal sahibinin satış hakkını kısıtlamaz; ev kiracısıyla birlikte satılabilir. Satış, kira sözleşmesini sona erdirmez — yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı hâline gelir ve kiracının hakları aynen devam eder.

Yeni malik, konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma gereksinimi varsa; edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, 6 ay sonra tahliye davası açabilir (TBK md. 351). Dilerse sözleşme süresinin bitimini bekleyip o tarihten itibaren 1 ay içinde de dava açabilir. Gereksinim yoksa sözleşme olduğu gibi devam eder.

Piyasa kirasının altında kiracısı olan evler alıcı gözünde dezavantajlı olabilir; buna karşılık düzenli ödeme geçmişi olan, rayice yakın kiracılı evler yatırımcı alıcılar için caziptir. Doğru alıcı profilini hedefleyen pazarlama ile kiracılı ev satışı sorunsuz tamamlanır — fiyatlama stratejisi burada belirleyicidir.