Miras Kalan Ev Nasıl Satılır?
Veraset ilamından intikale, 2026 vergi istisnalarından hisseli satışa ve mirasçılar anlaşamazsa ne olacağına — süreci baştan sona, güncel kurallarla anlatıyoruz.
Miras kalan ev, veraset ilamı → tapuda intikal → veraset vergisi ilişiğinin kesilmesi adımları tamamlandıktan sonra satılabilir. Tüm mirasçılar anlaşıyorsa satış tek seferde yapılır; anlaşma yoksa hisse satışı veya ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası gündeme gelir. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı kanun, hisseli satış kurallarını önemli ölçüde değiştirdi — detaylar aşağıda.
Mirasçıların kimler olduğunu ve pay oranlarını gösteren belgedir. Nüfus kayıtları uygunsa e-Devlet üzerinden dakikalar içinde, ücretsiz alınabilir; kayıtlarda özel durum varsa noterden veya sulh hukuk mahkemesinden çıkarılır.
Ölüm Türkiye'de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye'deyse beyanname 4 ay içinde vergi dairesine verilir. 2026 istisna tutarlarının altında kalan hisselerde vergi çıkmaz ama beyanname yine de gereklidir.
Taşınmaz, mirasçılar adına tescil edilir. Başvuru Web Tapu üzerinden online yapılabilir; mirasçılık belgesi sistemde büyük ölçüde otomatik doğrulanır. İntikalde tapu harcı alınmaz, yalnızca döner sermaye bedeli ödenir.
Satış (devir) yapılabilmesi için veraset vergisinin ödenmiş olması veya teminata bağlanması gerekir; vergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısı tapuda istenir. Vergi, tahakkuktan itibaren 3 yılda, her yıl mayıs ve kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenebilir.
Tüm mirasçılar (veya vekâlet verdikleri tek temsilci) tapuda imza atar; bedel hisseler oranında paylaşılır. Satış başvurusu da Web Tapu'dan yapılır, müdürlüğe yalnızca imza günü gidilir.
Miras kalan evde kimin ne yapabileceğini, tapunun hangi mülkiyet türünde olduğu belirler:
Mirasçılar taşınmazın tamamına birlikte maliktir; tapuda pay oranı yazmaz. Hiçbir mirasçı tek başına hissesini dışarıya satamaz — satış için ya tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da mülkiyetin paylıya çevrilmesi gerekir.
Tapuda herkesin payı oran olarak yazar. Her mirasçı kendi hissesini dilediğine satabilir; ancak hisse dışarıya satılırsa diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar. Elbirliğinden paylıya geçiş, tüm mirasçıların anlaşmasıyla tapuda veya tek mirasçının talebiyle mahkeme kararıyla yapılır.
25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı kanun (11. Yargı Paketi), TMK 733-734. maddeleri değiştirerek hisse satışını hem alıcı hem satıcı için daha öngörülebilir hale getirdi:
Önalım hakkını kullanan paydaş, payı tapudaki satış bedelinden değil, hâkimin belirleyeceği gerçek piyasa değerinden (rayiç) alır ve bu bedeli kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır; yatırmazsa dava reddedilir. "Ucuza kapma" devri kapandı — hissesini satan mirasçının alıcısı artık korunuyor.
Önalım hakkı, satışın bildiriminden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde kullanılmalı (eski kural 2 yıldı). 25 Aralık 2025'ten önceki satışlara eski süreler uygulanmaya devam eder.
Cebrî artırma (icra) ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda artık önalım hakkı kullanılamıyor — açık artırmadan hisse alanlar için belirsizlik kalktı.
Pratik sonuç: hisseli tapunuzu satmak 2026'da eskisinden daha güvenli; alıcılar şufa riskinin törpülenmesiyle hisse almaya daha istekli. Yine de hisse satışı fiyatlama açısından incelik ister — hissenin değeri, evin tam mülkiyet değerinin basit bir oranı değildir.
2026'da çocuklar (evlatlık dahil) ve eşten her birine düşen miras hissesinin 2.907.136 TL'si vergiden istisnadır (çocuk yoksa eşe 5.817.845 TL). İstisnayı aşan kısım, ilk 2,4 milyon TL'si %1'den başlayıp %10'a kadar çıkan artan oranlı tarifeyle vergilenir. Kayseri'deki ortalama bir konutun mirasçı başına düşen hissesi çoğu zaman istisna sınırının altında kalır — yani pek çok ailede bu vergi hiç çıkmaz veya sembolik kalır.
Normalde 5 yıl içinde satılan taşınmazda değer artış kazancı vergisi gündeme gelir; ancak miras yoluyla (ivazsız) edinilen taşınmazlar bu verginin kapsamı dışındadır. Miras kalan evi intikalden hemen sonra satsanız bile değer artış kazancı vergisi ödemezsiniz.
İntikal işleminde tapu harcı alınmaz (yalnızca döner sermaye bedeli ödenir). Satış aşamasında ise standart kural geçerli: satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20.
Bir mirasçı satışa yanaşmıyorsa kimse sonsuza dek kilitli kalmaz. Herhangi bir mirasçı, sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabilir. Mahkeme önce evin aynen paylaşılıp paylaşılamayacağına bakar; konutlarda bu çoğu zaman mümkün olmadığından açık artırmayla satışa karar verir ve bedel hisseler oranında dağıtılır. Satış UYAP e-Satış sistemi üzerinden elektronik ortamda yapılır.
25 yıldır Kayseri'de mirasçılar arası satışları yönetiyoruz: tarafsız değer tespiti, tüm mirasçıların bilgilendirildiği şeffaf süreç, yurt dışındaki mirasçılar için vekâlet ve Web Tapu desteği. Evi gerçek satış verisine dayalı doğru fiyatla, ortalama 21 günde satıyor, bedelin hisselere paylaşımına kadar süreci takip ediyoruz. Önce evin güncel değerini hesaplayın, sonra ücretsiz analiz için yazın.
WhatsApp'tan Ücretsiz Süreç Danışmanlığı veya arayın: 0534 528 31 16Hayır. Ev önce tapuda mirasçılar adına tescil edilmeli (intikal), veraset vergisi ilişiği kesilmelidir. Uygulamada intikal ve satış başvuruları art arda planlanarak süreç hızlandırılabilir; mirasçılar intikal öncesinde taşınmazı Web Tapu'dan görüntüleyebilir.
Tapu elbirliği mülkiyetindeyse önce paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir (anlaşmayla tapuda veya mahkeme kararıyla). Paylı mülkiyete geçildikten sonra hissenizi dilediğinize satabilirsiniz; diğer mirasçıların önalım hakkı doğar ancak 7571 sayılı kanun sonrası bu hak ancak rayiç bedel ödenerek kullanılabilir. Alternatif olarak ortaklığın giderilmesi davası da açabilirsiniz.
Hayır; tapuda devir için verginin ödenmiş olması veya teminata bağlanması gerekir (ilişik kesme). Ancak 2026 istisnası mirasçı başına 2.907.136 TL olduğundan, Kayseri'deki birçok mirasta hisse istisna altında kalır ve ödenecek vergi çıkmaz — beyanname verilip ilişik yazısı alınması yeterli olur.
Hayır. 5 yıl içindeki satışlarda uygulanan değer artış kazancı vergisi, yalnızca bedel ödenerek edinilen taşınmazlar içindir; miras yoluyla (ivazsız) edinilen ev bu kapsama girmez. İntikalden bir gün sonra bile satsanız bu vergi doğmaz.
Yurt dışındaki mirasçı, bulunduğu ülkedeki T.C. konsolosluğundan intikal ve satışı kapsayan vekâletname düzenleterek Türkiye'deki bir vekille süreci tamamlayabilir; Türkiye'ye gelmesi gerekmez. Korun Emlak olarak Avrupa'daki Kayserili mirasçıların satışlarını bu yöntemle düzenli yönetiyoruz.
Ev tüm mirasçılarındır; kira geliri hisseler oranında paylaşılmalıdır. Evi tek başına kullanan veya kirayı paylaşmayan mirasçıdan, diğer mirasçılar uygun bir kullanım bedeli (ecrimisil) talep edebilir. Bu tür gerilimler büyümeden, tarafsız değer tespitiyle anlaşmalı satış çoğu zaman en sağlıklı çözümdür.
